为什么三四线城市房地产要涨价去库存?
大冬瓜 2017-07-04 来源:信托网
房子当前的金融属性超过了商品属性,大多数人买房的目的已经从居住变成了炒作,而金融品的特性是买涨不买跌。所以房子这个东西不涨价,它的库存就很难被去掉。

2008年由次贷危机引爆了全球金融危机,全球经济一片哀鸿,历经多次危机不倒的美国百年投行雷曼兄弟在这次危机中倒下了。

如今是经济全球化的时代,每个国家出现的问题都会出现连锁式的反应,尤其是像美国这种大体量,又承担着国际货币职能的国家。

2008年全球金融危机爆发后,我国的出口出现了负增长,经济增速快速回落。于是,政府在2008年11月推出了如今饱受争议的四万亿计划,这些钱主要用在基建及房地产产业链上,尤其是房地产行业受益的影响最为明显,这期间国内建造了大量的房子。

不可否认,在全球金融危机的大背景下,四万亿的刺激计划确实使中国经济稳住了,最大限度的避免了受到金融危机冲击。

刺激计划的效果不可否定,但同时四万亿刺激计划也带来了一些问题,房子供应量过大,这也是为什么这两年政府开始提出去库存的理念。

当前,一二线城市经过几轮暴涨已经基本完成了去库存的任务,相比之下三四线城市去库存的节奏明显有些落后。房子这个东西与其它商品相比很特别,很多商品为了去库存通常是打折促销进行甩卖,但房子这个东西去库存却是通过涨价。

这是因为房子当前的金融属性超过了商品属性,大多数人买房的目的已经从居住变成了炒作,而金融品的特性是买涨不买跌。所以房子这个东西不涨价,它的库存就很难被去掉。

之前三四线城市的房地产供给过剩,经过这半年的涨价去库存效果很明显,三四线城市的库存周期已经从原来的25个月以上,下降到现在的15-16个月。

按照三四线城市去库存的速度来看,这些地方的房子最多可能还会再上涨个半年左右,之后将可能迎来大幅的回落,之前上涨幅度越高的城市,回落的幅度也会越大。

为什么三四线城市房地产要涨价去库存?

从一线城市去库存的路径我们可以发现,在库存消化得差不多的时候,当地政府就会将流动性锁死,一方面大幅提高购买门槛,另一方面收紧信贷。

三四线城市大概率也会走这个路线,当三四线城市开始收紧流动性的时候,以三四线城市的房产的需求量来看,那时房子的变现将会变得很困难。

炒房是个很有意思的东西,前段时间北京炒学区房,虽然学区房中带个房字,但大家炒的并不是房,而是学区,之后因为北京市教委对学区分配的重新划定,学区房的价格出现了大幅下跌。这也让我们看到,一旦金融性从房子身上褪去,让房子回归到商品属性,那么大幅调整就会是必然。

如果大家对房子的炒作热情越来越高,让它的金融属性越来越重,那么当这个属性褪去的时候,房价暴跌是迟早的事情,而且这个炒作过程很多人是加了杠杆的,惨烈程度可想而知。

虽然现在有很多地方的地价还在涨,但是不要再用以前的逻辑来推测地价涨房价就一定会涨,因为如今的情况不一样了。

前几年的情况是,房企拿地用的都是银行的钱、表外的钱、地方政府融资平台的钱,但是今年银行的信贷收紧了,房企拿地大多是用的自己的钱,所以这个钱跟银行与地方政府无关,所有的风险都要由房企一个人来承担。

房企你愿意高价买地,政府当然也乐意高价卖给你,至于你的资金流能不能维持自己的运转,那就不是政府要操心的事情了。很多行业在到达顶峰的时候,往往是各种资金蜂拥而至,不计成本的抢购资产,当年的煤炭、钢贸行业都是如此。

所以,涨价去库存没问题,但如果涨的太过了,那么一定会出问题。

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